Презентация на тему "Законодательные и нормативные барьеры в процессе инвестирования в недвижемость" по обществознанию

Презентация по слайдам

Слайд №1
Антикризисный инвестиционный бизнес-форум "Инвестиции в недвижимость и строительство" 02-03 июня 2009 г. г. Киев   ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ БАРЬЕРЫ В ПРОЦЕССЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ   Доклад АЛЕКСАНДР БОРОДКИН Старший юрист

Слайд №2
Содержание Основные проблемные моменты земельного законодательства. Законодательное регулирование строительства. Ограничения на инвестирование жилищного строительства. Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Развитие государственно-частного партнерства в Украине.

Слайд №3
1. Основные проблемные моменты земельного законодательства

Слайд №4
Противоречивость и неполнота регулирования Регулирование земельных вопросов на местах не достаточно полное, а иногда и вообще отсутствует. Проблемы унификации: разные подходы местных советов; несогласованность подзаконных актов с законами. Недостаточное внимание к новым земельным институтам (сервитут, суперфиций, эмфитевзис) существенно осложняет их применение на практике.

Слайд №5
Земельный кадастр Регистрация прав на землю, правоустанавливающих документов и сделок с землей должна проходить в едином реестре. Автоматизация и объединение кадастрового учета позволит избежать многих споров о правах на землю, границах участков и т.п. Кадастр должен содержать записи о всех обременениях земельных участков, правах третьих лиц, санитарных зонах и т.п.

Слайд №6
Целевое назначение "Целевое назначение": "категория" или "целевое использование" – проблемы правоприменения. Изменение целевого назначения в связи с вводом земельного участка в пределы населенного пункта. Особо ценные земли: необходимость специального учета.

Слайд №7
Взаимосвязь земли и недвижимости Переход прав на землю в связи с отчуждением недвижимости: можно ли избежать суда? Прекращение землепользования в связи с окончанием строительства и отчуждением помещений. Права за землю под многоквартирными домами и другими объектами, принадлежащими нескольким собственникам.

Слайд №8
Земельные права иностранцев Правильное определение статуса лица по ЗК может предотвратить риск обжалования прав на землю. Неоправданные ограничения на приобретения земли в собственность украинскими компаниями с иностранным капиталом. Ограничения земельных прав совместных предприятий. В некоторые земельные правоотношения в Украине иностранное юридическое лицо не может вступить без регистрации представительства.

Слайд №9
Другие барьеры Момент приобретения права собственности на земельный участок. Земельные аукционы. Права на подземную часть земельного участка.

Слайд №10
2. Законодательное регулирование строительства

Слайд №11
Разрешительные процедуры Сложность и запутанность согласовательных процедур делают практически невозможной девелоперскую деятельность иностранных инвесторов без местного партнера. Новый порядок предоставления исходных данных на проектирование. Порядок ввода в эксплуатацию.

Слайд №12
Архитектурная деятельность иностранцев Доступ к строительным нормам и правилам в Украине является ограниченным. Большинство проектов разрабатываются иностранными архитекторами, но требуют адаптации. Авторский надзор: можно ли делегировать полномочия иностранному архитектору – фактическому автору проекта?

Слайд №13
Другие барьеры Несогласованность строительного и земельного законодательства ограничивает градостроительную деятельность на основании договоров сервитута и суперфиция и нотариального согласия собственника земельного участка. Центральное законодательство не предусматривает особенностей получения разрешения на реконструкцию и ремонт встроенно-пристроенных и жилых помещений и частей зданий.

Слайд №14
3. Ограничения на инвестирование жилищного строительства

Слайд №15
Nota Bene! "Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости". Ч. 3 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" в редакции 15 декабря 2005 г.

Слайд №16
Фактически разрешенные инструменты Целевые облигации. ИСИ + целевые облигации. ФФС. ФОН. Система ФОН-ФФС.

Слайд №17
Неоправданные ограничения Инвестирование юридических лиц. Заключение инвестиционных договоров на объект в целом. Создание ФФС и выпуск целевых облигаций лицом, получившем права заказчика в договорном порядке.

Слайд №18
Особенности отдельных инструментов Не урегулирован порядок погашения целевых облигаций. Закон двузначно устанавливает обязательство погашать целевые облигации товаром. ИСИ не может иметь в структуре активов права участия в ФФС. Управитель ФФС и ФОН получает больший объем прав и защиты, чем инвесторы и застройщик – вплоть до изъятия проекта. Работая с ФОН и ФФС застройщик может лишиться прибыли.

Слайд №19
4. Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью

Слайд №20
Единый реестр Права на недвижимость. Сервитуты, владение, долгосрочное пользование и другие вещные права. Залоги, ипотеки и другие обременения. Права на земельные участки. Сделки с вышеуказанными правами.

Слайд №21
Отдельные сложности оформления и регистрации прав Отсутствует единый порядок оформления прав на недвижимость. Не предусмотрен специальный порядок оформление права собственности на недвижимость, приобретенную посредством ФФС или целевых облигаций. Отсутствует порядок регистрации объектов незавершенного строительства и не определен их статус. Невозможность проведения технической инвентаризации отдельных объектов делает невозможным оформление и регистрацию прав на них.

Слайд №22
Содержание и управление объектами недвижимости Необходимо установить четкие критерии и определить порядок разделения недвижимого имущества между сособственниками. Управление жилыми домами – сложности установления отношений. Определение режима общих площадей в коммерческой недвижимости. Оформление долгосрочной аренды: справки БТИ и государственная регистрация.

Слайд №23
5. Развитие государственно-частного партнерства в Украине

Слайд №24
Основные вопросы Изъятие земельных участков для общественных нужд. Отсутствуют государственные гарантии и механизм их предоставления. Целесообразность отдельного закона о ГЧП.

Слайд №25
Благодарим за внимание! Контактная информация: Бизнес-центр “Леонардо” ул. Богдана Хмельницкого, 17/52A г. Киев 01030 Украина   Тел.: +380 44 581 7777 Факс: +380 44 581 7770 Электронная почта: vkp@vkp.kiev.ua   www.kisilandpartners.com